محاضرات الملكية والأموال / د. وفاء خلاف

[Roooma]

بسم الله الرحمن الرحيم

كيفكم بنات

بنزل محاضرات الملكية للدكتوره وفاء خلاف وان شاء الله بتكون كامله قبل الأختبار الثاني

1- الحق الشخصي :
هو علاقة بين شخصين دائن ومدين يستطيع بموجبه الدائن أن يلزم المدين بأداء مالي .

الملكية هي أصل الحقوق العينية .

2- الحق العيني :
هي سلطة يعطيها القانون لشخص معين على شيء معين .

الملكية :

لغة : الإستئثار و إحتواء الشيء والتصرف فيه كيفما شاء .

المادة 802 من القانون المصري لحق الملكية :
مالك الشيء وحده في حدود القانون حق إستعماله وإستغلاله والتصرف فيه .

حق الملكية في المادة 948 من وثيقة مجلس التعاون الخليجي :
سلطة للمالك في أن يستعمل الشيء المملوك له وأن يستغله وأن يتصرف فيه بجميع التصرفات الجائزة شرعا .

1- تعريف الملكية في القانون المدني : (هذا التعريف المعتمد )
هو الحق العيني الذي يخول صاحبه سلطة إستعماله وإستغلاله والتصرف فيه إبتداء إلا لمانع في حدود القانون .

2- تعريف الملك في الفقه الإسلامي :
هو إختصاص يخول صاحبه شرعا الإستئثار بالإنتفاع والتصرف فيه وحده إبتداء إلا لمانع .

التشابه بين التعريفات السابقة :
أثبتوا الإستعمال والإستغلال والتصرف في المال – الإستئثار والإختصاص .

الإختلاف بين التعريفات :
ابتداء : حقوق الإستعمال والإستغلال والتصرف يمكن أن يقوم بها الوكيل إذا لم نقول إبتداء فإننا ندخل الوكيل في هذه الحقوق ولتخصيص هذه الحقوق للمالك فقط يجب أن نضع إبتداء .
إلا لمانع هو الصغير والمجنون .
ردوا فقهاء القانون المدني وقالوا إن الحق يثبت للصغير والمجنون.
الرد عليهم بأن حق الإستغلال والإستعمال والتصرف ثابتة في التعريف وإلا لمانع هي لممارسة هذا الحق وليس لثبوت الحق .

الفرق بين الفقه الإسلامي والقانون المدني :
الفقه الإسلامي فرق بين حق الرقبة وحق المنفعة :
القانون المدني لا يعترف بأنواع الملكية ملكية كاملة وملكية ناقصة ولا ملكية المنفعة وهذا فقط ثابت للفقه الإسلامي ولذلك تميز الفقه الإسلامي بالتفرقه بين الملكية الكامله والملكية الناقصة .
( ملكية كاملة يملك الرقبة والمنفعة ) ( ملكية ناقصة يملك الرقبة أو المنفعة ) .

خصائص الملكية في القانون المدني والفقه الإسلامي :
حق جامع – حق مانع – حق مطلق – حق دائم

1- حق جامع :
أي أن المالك وحده هو الذي يجمع السلطات سواء كان سلطة الإستعمال والإستغلال والتصرف

2- حق مانع :
يمنع غيره من ان يشاركه فيها ويمنعه من الإعتداء عليها .

هذا الحق يترتب عليه أمرين هامين الحق الجامع والمانع :
1- أن من يدعي خلاف الأصل يقع عليه عبئ الإثبات .
2- أي سلطة من هذه السلطات إذا خرجت من يد المالك فخروجها مؤقت بمدة تعود بعدها للمالك .
مثل : سلطة الإستغلال – تأجير المنزل لمدة خمس سنوات على أن يعود مرة أخرى للمالك .

3- حق مطلق :
حق مطلق على الكافة . لأن النظام الرأس مال يعطي المالك حق مطلق في العصر الحديث أصبح للملكية قيود للمصلحة العامة وهناك قيود أخرى للمصلحة الخاصة
مثل : القيود الخاصة لمصلحة الجوار . لا نستطيع أبدا أن نسمي حق الملكية حق مطلق بسبب تلك القيود .

ماهي النتائج التي ترتبت على أن حق الملكية حق ذو وظيفة إجتماعية ؟
أ‌- إذا تعارضت المصلحة العامة على المصلحة الخاصة قدمنا المصلحة العامة .

مامعنى مصلحة عامة :
هي التي تحقق منفعة أو مصلحة لأكبر عدد من الناس أو تدرأ مفسدة عن أكبر عدد من الناس .

شروط لتحقيق المصلحة العامة :
1- يجب ن تكون مصلحة ضرورية .
2- يجب أن تكون مصلحة حقيقية وليست متوهمة .
3- يجب أن تحقق مصلحة لأكبر عدد من الناس أو تدرأ عنهم مفسدة .
ب‌- أنه إذا تعارضت مصلحة خاصة مع مصلحة خاصة أولى منها بالرعاية قدمنا المصلحة الخاصة الأولى منها بالرعاية .
مثل : نظرية التعسف في إستخدام الحق إذا رفع جدار منزله بقصد الإضرار بجاره .
وإذا كان إستعمال هذه المصلحة لعمل غير مشروع
مثل : رفع بناء المنزل لكشف عورة جاره .

4- الحق الدائم :
لها ثلاثة معاني :
• أن الملكية حق دائم بمعنى انه يبقى مادام الشيء الذي قام عليه قائما
• الملكية حق لا يسقط بعدم الإستعمال .

في الفقه الإسلامي فقط هناك نوعين من الملكية :
1- ملكية قولية ( الوصية – الهبة – عقد البيع – الميراث )لا تسقط بعدم الإستعمال .
2- ملكية فعلية ( بالإحياء ) تسقط بعدم الإستعمال للأضرار بالمصلحة العامة .
الحكم يدور مع العلة وجودا وعدما . لأن عند تمليك الأرض قد تم تمليكها لأحيائها , أما إذا لم يحي الأرض لم يبقى الحكم .
في نظام الأراضي البور في المملكة تسقط الملكية بعدم الإستعمال

إلى أي اساس أستند تحديد الأراضي البور إلى 3 سنوات :
بنوها على قول الرسول صلى الله عليه وسلم ( ليس لمحتجر حق بعد ثلاث سنين).
• أن حق الملكية دائم لا يقبل التوقيت وهذه الخاصية التي يتميز بها حق الملكية عن غيره من الحقوق .
لا يوجد خلاف إلا في التفاصيل البسيطة بين القانون المدني والفقه الإسلامي في خصائص الملكية .

عناصر حق الملكية : مضمون حق الملكية : السلطات التي يخولها حق الملكية :
الإستعمال – الإستغلال – التصرف ( يعتبروه أهم عنصر من عناصر الملكية فالتصرف إما أن يكون مادي أو أن يكون قانوني ).

التصرف المادي:
إستهلاك الشيء نهائيا والذي يملكه وحده هو المالك .

التصرفات القانونية :
هي عن طريق البيع – الهبة – الوصية – الرهن ( يستطيع المرتهن أن يأخذ الشيء المرهون وهذا لا يجوز طبقا في الشريعة اللإسلامية قال الرسول صلى الله عليه وسلم : لا يغلق الرهن عن صاحبه ).

تحليل الملكية ( طبيعة الملكية ) :
في الإنظمة السابقة :
هي حق فردي كما يقول النظام الرأس مالي غلب مصلحة الفرد على حساب الجماعة أهتم بالفرد على حساب الجماعة مما أدى إلى أن المرافق التي يجب العمل فيها لم يجدوا من يهتم بها او ينظر إليها الأفراد مما أدى إلى تعطيل هذه الأمور.
النظام الشيوعي أو الجماعي إهتم بالجماعة على حساب الفرد أي أذاب الفرد في الجماعة وتوسع في مصلحة الجماعة على حساب الفرد مما أدى إلى أن هذا المذهب يخالف الفطرة التي فطر الله الإنسان عليها وهي حب التملك .

في القانون المدني النظام المعاصر :
الملكية حق ذو وظيفة إجتماعية .
عندما رأى أن المذهب الفردي لم يعد يصلح بمفرده وأن نظام الجماعة لم يعد يصلح بمفرده وقال القانون المدني المصري لا نستطيع أن نقول بأن الملكية هي حق خالص للجماعة ولاهي حق خالص للفرد فالقانون المدني المصري يوافق الفقه الإسلامي في تقييد حق الملكية وما للملكية من وظيفة إجتماعية ولكن يوجد فرق شاسع ذلك لأن التوظيف في القانون يتم بواسطة المجتمع وفقا للمذهب الإجتماعي بإعتبار أن القانون منشق من إرادة المجتمع .

في الفقه الإسلامي :
إن الحقوق تنشأ وتوظف من أجل الفرد والمجتمع والتوظيف من الله سبحانه وتعالى فمقرر تقييد حق الملكية في الفقه الإسلامي نصوص الشريعة الإسلامية وقواعدها . وذلك لأن الحق منحة إلهية وثابت بحكم الله تعالى . و لأن القيود التي تفرضها الشريعة الإسلامية على الفرد تتفق مع فطرته .

طبيعة الملكية في الفقه الإسلامي فريدة ومتميزة ولم تصل إلى مثلها أو مايقارب منها أية نظم وضعية سابقة أو معاصرة ؟ وضحي هذه العبارة ؟
[COLOR="darkred"][/COLOR]1- لأن الإسلام هو النظام الوحيد الذي يقيم توازنا رائعا بين المصلحة الخاصة والمصلحة العامة فلا يهدر إحدى المصلحتين على حساب الأخرى .
2- يقر الملكية الخاصة ويحيطها بسياج من الحماية ويذلل أمام الفرد سبل التملك والكسب ويشجع على العمل إذ ينظر إلى الفرد بإعتباره عضوا في جماعة ووضع قواعد وتدابير مايكفل حق الجماعة ويحقق مصلحتها وذلك عن طريق تقييد حق الملكية الخاصة بالقيود التي تضمن المصلحة العامة .
3- كذلك أوجب على الفرد واجبات وإلتزامات مادية ومعنوية تكفي لتحقيق المصلحة العامة وإيجاد المجتمع المتعاون ذلك لأن الإسلام عني بالجانبين الروحي والمادي للإنسان ووضع من القواعد مايكفل إيجاد وتحقيق التوافق والتوازن بينهما .

نطاق الملكية : حدود حق الملكية :
المادة 949 :
1- مالك الشيء يملك كل مايعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير .
2- لمالك الشيء وحده الحق في الحصول على كل ثماره ونتاجه وملحقاته مالم يوجد نص أو تصرف قانوني يخالف ذلك .
المنقول لا يحدث فيه أي مشكله في تحديد نطاق الملكية . المشكلة دائما تحدث في العقارات .

نصت التقنينات المدنية العربية الحديثة:
لكل مالك أن يجبر جاره على وضع حدود لأملاكهما المتلاصقة وتكون نفقات التحديد شراكة بينهما ويكون الإتفاق بين المالكين على أن تكون نفقات السور على المالكين .

كيف نحدد العلو والعمق :
3- من المادة 949 :
كل من ملك أرضا ملك مافوقها و ماتحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علوا وعمقا مالم يوجد نص أو تصرف قانوني يخالف ذلك . نظام البلديات هو الذي يحدد الحد المفيد في التمتع .

هل يعتبر من العناصر الجوهرية مايوجد في العمق من معادن :
اختلف الفقهاء على رأيين :
الرأي الأول :
هو مالك إذن يملك هذه المعادن .
الرأي الثاني : ( وهو الرأي الراجح )
أن هذه المعادن ملك لعامة المسلمين أي ملك للدولة وهو راجح إستناد على ماهو معمول به والمطبق في جميع التشريعات .
لمالك الشيء وحده الحق في الحصول على كل ثماره ونتاجه وملحقاته مالم يوجد نص أو تصرف قانوني يخالف ذلك.
وإذا كانت ملكية الأرض تشمل مافوقها وماتحتها فإنه قد تنفصل ملكية سطح الأرض عن ملكية مافوقها .
وهذا يختلف عن العثور على كنز لأن الكنز ليس من عناصر الأرض الجوهرية .

من له حق تقرير المنفعة العامة :
حمت الشريعة الإسلامية الملكية الخاصة وحرمت التعدي عليها بما فرضته من العقوبات والتعويضات وقررت أن الأصل في انتقال الملك وخروجه من يد المالك إنما هو رضاه وطيب نفسه .
إلا أن المصلحة العامة قد تقتضي نزع الملكية جبرا عن المالك وبغير رضاء منه فمن له حق تقرير المصلحة العامة .
يبدو حق الإمام (رئيس الدولة ) في نزع الملكية للمصلحة العامة امرا مسلما في تاريخ الدولة الإسلامية وأن من حق الإمام أن يقرر المصلحة العامة عند الحاجة . ولكن سلطة الإمام في هذا المجال مقيدة دائما بقواعد الشريعة وأحكامها . فليس له حق نزع الملكية دون قيد أو ضابط وإنما لابد أن يراعي عند تقرير المنفعة العامة الشروط التي يجب توافرها في المصلحة العامة حتى يجوز تقديمها على المصلحة الخاصة وأهم هذي الشروط :
[/COLOR]1- أن تكون المصلحة ضرورية لتحقيق مصالح العباد وفي الأخذ بها رفع حرج لازم عن مجموعة الأمة .
2- أن تكون مصلحة عامة تهم مجموع الناس . فلا وزن للمصالح النادرة التي تتعلق بآحاد الناس أو بعضهم .
3- أن تكون المصلحة قطعية غير موهوبة .
ولهذا حتى يمكن تحقق هذه الشروط في تقرير المنفعة العامة لابد من توافر شروط الإجتهاد في الإمام أو من ينيبه .

التعويض العادل :
يجب أن يعوض المالك عما نزع منه تعويضا عادلا وذلك يكون على ثلاث حالات :
1- مساومة المالك الذي يقع ملكه في دائرة مايراد نزعه لتحقيق المصلحة العامة فإن وافق على البيع عن رضى واختيار وتراضي على الثمن دفع له الثمن فورا والأصل في مساومة الماك ومثامنته , ولا يسمى جبرا وإنما تم بيعا بالتراضي وسنده عقد البيع .
2- في حالة عدم الرضا والإمتناع عن البيع تعنتا , فإنه لا يعتبر في العقود القهرية رضا المالك ولا عبارته و لايكون هو المباشر للعقد . بل يباشره عنه غيره , يجب أن يكون هناك تعويض فيدفع له ثمن المثل وتعويض فوري يقدره القضاء بمعرفة لجنة من أهل الخبرة والعدالة .

الفرق بين التقنين السعودي والإسلامي في حالة عدم الرضا والإمتناع عن البيع تعنتا :
في القانون السعودي :
المادة 5 :
1- يصدر قرار الموافقه بالبدء في إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة من الوزير المختص أو رئيس المصلحة الحكومية أو مجلس إدارة الجهاز ذي الشخصية المعنوية العامة أو من ينيبونهم .
2- ينشر قرار الموافقة في الجريدة الرسمية.

المادة 6 :
يتخذ تاريخ نشر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية أساسا لتقدير التعويض ولا يعتد بما يتم بعد ذلك من تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو بناء أو إحياء أو غرس .

في الفقه الإسلامي :
ولي الأمر يقوم مقام المالك بحكم الشرع في هذه المبادلة ويغني رضا ولي الأمر عن رضاه .

في القانون السعودي :
المادة 7 :
تؤلف الجهة صاحبة المشروع لجنة لتقدير تعويض العقارات المقرر نزع ملكيتها او المتضررة من المشروع على النحو الآتي :
أولا : خمسة مندوبين من الجهات الحكومية تسميهم جهاتهم وهم :
- مندوب من الجهة صاحبة المشروع .
- مندوب من وزارة العدل .
- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية .
- مندوب من وزارة الداخلية .
- مندوب من وزارة المالية و الإقتصاد الوطني .

ثانيا : اثنان من اهل الخبرة في العقار , ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة .
ويشترط في أعضاء اللجنة أن يكونوا من السعوديين ذوي الخبرة , المعروفين بالأمانة وألا تقل مرتبة مندوب الجهة الحكومية عن السادسة .

المادة 8 :
على لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة البدء في تقدير التعويض خلال 60 يوم من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية , وأن تنتهي من التقدير في موعد لا يتجاوز 90 يوم من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية مالم توجد أسباب تقرر اللجنة في محضر خاص انها تحول دون ذلك ويعتمد المحضر من الجهة صاحبة المشروع .

في الفقه الإسلامي :
يدفع له ثمن المثل وتعويض فوري يقدره القضاء بمعرفة لجنة من أهل الخبرة والعدالة
3- التعويض العيني , أو التعويض النقدي بأكثر من القيمة الحقيقية للعقار المراد نزع ملكيته إما بسبب خصوصية معينة للعقار او بسبب خصوصية معنية لصاحب العقار .

المادة 19 :
إذا استغنت الجهة صاحبة المشروع عن كامل عقار سبق نزع ملكيته او جزء منه قابل للانتفاع به حسب التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة ولا يمكن تخصيصه لمشروع آخر ذي نفع عام فيحق لمن نزعت الملكية من أو ورثته استرداده خلال 6 أشهر من تاريخ التبليغ بذلك لقاء إعادة التعويض المدفوع , واتضح من هذه المادة أنه يمكن نزع الملكية من غير ضرورة .

هل يجوز نزع ملكية عامة لمصلحة عامة ؟
المصلحة العامة هي لله فلا يمنع أن يأخذ من الله لله لذلك يجوز ماكان لله أن يستعان به لله
ومن الأدلة الشرعية في موضوع نزع الملكية للمنفعة العامة أيضا فتوى صادرة عن لجنة الأزهر ( إذا كان الطريق ضيقا والمسجد واسعا لا يحتاج إلى بعضه جازت الزيادة في الطريق من المسجد لأن كلا منهما للمصلحة العامة وهذا هو المعتمد عليه متون المذهب ).

وقد نص المؤتمر الرابع لمجمع الفقه الإسلامي وتطبيقا لقواعد الفقه الإسلامي في رعاية المصالح وتنزل الحاجة منزلة الضرورة وتحمل الضرر الخاص اتفادي الضرر العام قرر المؤتمر مايلي :
1- يجب رعاية الملكية الفردية وصيانتها من أي إعتداء عليها .
2- لا يجوز نزع ملكية العقار للمصلحة العامة إلا بمراعاة الضوابط والشروط الشرعية التالية : ( مهمة جدا )
يجوز نزع ملكية العقار لمصلحة عامة لضوابط و الشروط الشرعية ؟
أ‌- أن يكون نزع العقار مقابل تعويض فوري عادل يقدره أهل الخبرة بما لا يقل عن ثمن المثل
ب‌- أن يكون نازعه ولي الأمر أو نائبه في ذلك المجال .
ت‌- أن يكون النزع للمصلحة العامة التي تدعو إليها ضرورة عامة او خاصة تنزل منزلتها كالمساجد والطرق والجسور .
ث‌- ان لا يئول العقار المنزوع من مالكه إلى توظيفه في الإستثمار العام أو الخاص وألا يعجل نزع ملكيته قبل الأوان .

وضع اليد المؤقت على العقار :
أهم شروط لهذا الوضع هي صفة الإستعجال في حالات الطوارئ والكوارث والأوبئة أو لتنفيذ مشروع ذي نفع عام عاجل .

قيود أخرى :
وإلى جانب ماتقدم توجد قيود كثيرة أخرى مقررة المصلحة العامة تتعلق بتنظيم المدن والطرق والأبنية الزراعية والصحة العامة والدفاع وقيود أخرى مقررة لمصلحة المالك والتأمين وغير ذلك من قيود مقررة لتحقيق العدالة الإجتماعية . وجميع هذه القيود مردها المبادئ التي اقرتها التشريعات الحديثة وفقهاء الشريعة الإسلامية انطلاقا من المبدأ القائل يتحمل الضرر الخاص لدرء الضرر العام .

إلى هنا كان الأختبار الأول

[" NANA "]

يعطيك العافيه

[Roooma]

من هنا الميد 2

محاضرة الأحد 4 – 3 –2012

القيود الواردة علىحق الملكية في المصلحة الخاصة :

السبب الرئيسي المستند عليه الفقه الإسلامي في المصلحة الخاصة لا ضرر ولا ضرار .

في القانون المدني هو التعسف في أستعمال الحق ..

الفرق بين الغلووالتجاوز :

الغلو : أي أنه بالغ في إستعمال حقه .

التجاوز : أي تعدى على حقوق الغير .

الفرق بين الضررالمألوف والضرر الغير مألوف :

الضرر المألوف : يمكن تحمله دون شكوى .

الضرر الغير مألوف :لا يمكن تحمله دون شكوى .

ما أساس غلو المالكفي أستعمال حقه في الفقه الإسلامي والقانون المدني ؟

الإلتزام بنظرية التعسف في إستعمال الحق فيالقانون المدني .

في الفقه الإسلامي الإلتزام بقول الرسولصلى الله عليه وسلم لا ضرر ولا ضرار .

قيود الملكية المادة( 951 ) :

على المالك أن يراعي في إستعمال ملكه ماتقضي به القوانين والنظم منقيود مقررة للمصلحة العامة أو الخاصة .

المادة ( 952) :

إذا تعلق حق الغير بالملِك فليس للمالك أن يتصرف فيه تصرفا ضارا إلابإذن صاحب الحق.

ماهي المعايير التييعتمد عليها القاضي حتى يتبين له هل هو ضرر مألوف أوضرر غير مألوف ؟

المادة ( 953 ) نفسالمادة (807):

1-العرف .

2-طبيعة العقارات .

3-موقع كل منها بالنسبة للآخر .

4-الغرض الذي خصصت لأجله .

- أساس الجوار فيالتشريعات العربية الحديثة :

هو نفس المادة ( 953) والمادة ( 807 ) .

حالات وردت على سبيل الحصرفي نظرية التعسف :

1-قصد الإضرار بالغير فيجبره القانون على إزالة الضرر .

[Roooma]

محاضرة الثلاثاء 6 – 3- 2012

الأسبقية في التملكبالإستغلال : اسبقية الإستعمال الضار :

مثال : منطقة موجود فيهامصنع وينتج عنه دخان وإزعاج وجاء رجل وقامببناء منزل في هذه المنطقة فهل يجوز لهذا الرجل ان يتظلم بسبب الضرر ؟

إختلف الفقهاء حول هذاالموضوع إلى ثلاثة آراء ؟

الرأي الأول : قالوا بأنه لايجوز له بأنيتظلم لأنه كان يعلم بوجود المصنع قبل السكن أي انه رضي ان يسكن لذلك لايحق له انيتضرر ولا تقبل شكواه .

الرأي الثاني : غير معمول به وقد نص على :بان الضرر هنا مشترك بين المصنع والساكن في المنزل فيتحمل المالك نصف الضرروالمصنع النصف الأخر .

الرأي الثالث : وهو الرأي الراجح ويقولبأنه يجب أن نفرق بين العمل الجماعي والعمل الفردي فإذا كانت منطقة كلها سكنية وكانالأسبق هو المصنع فهنا يجب أن ينتقل المصنع حتى يرفع الضرر عن الجماعة أي أنالإستعمال الجماعي هو الأولى . وهذا الرأي قال به الدكتور عبد الرزاق السنهوريوالسن القانوني له هو انه معمول به قضاء .

أثر الإستعمال الضار مع بيانكيفية إزالة الضرر ؟

لا أثر للترخيص الإداري على هذا الإستعمالالضار فلا أثر له فإن كان سبب الضرر سوف يزال بالفرد ( بالتنفيذ العيني ) وهوالأصل وهو أن أزال الضرر بنفسه .

ولكن للقاضي وفقا للسلطة التقديريةالممنوحة له ان يحكم بدلا من التنفيذ العيني بالتعويض .

القيود الواردة على حق الملكية :

المادة ( 954) :

1-إذا أحدث المالك في استعماله لملكه ضررا لغيره كان للمضرور أن يطلبازالة الضرر مع حقه في التعويض إن كان له مقتض .

2-ولا يحول الترخيص الإداري الصادر للمالك دون استعمال المضرور لحقه فيطلب الإزالة والتعويض .

المادة ( 955 ) :

إذا كانالحائط مشتركا بين إثنين أو اكثر فلا يجوز لأي من الشركاء فيه أن يحدث أي تغيير فيالبناء بغير إذا من الآخرين .

يجب أن نفرق بينالحائط الفاصل والحائط المشترك :

الحائط الفاصل :هو الذي يفصل بين غرفتين .

الحائط المشترك :هو الذي يفصل بين منزلين .

[Roooma]

محاضرة الأحد 11- 3 – 2012

بيني الحكم مع الأسانيد القانونية ( هذا سؤال اكيد في الميد 2 والنهائي )

المادة ( 956 ) :

1-للشريك في الحائط المشترك إذا كانت له مصلحة جدية في تعليته ان يعليهعلى نفقته بشرط ألا يلحق بشريكه ضررا جسيما وعليه صيانة الحائط وتهيئته لحمل العبءالناشئ عن التعلية دون أن يؤثر ذلك علىقدرته .

2-فإذا لم يكن الحائط المشترك صالحا للتعلية فعلى من يرغب فيها منالشركاء ان يعيد بناء الحائط كله على نفقته وحده ولابد من موافقة باقي الشركاء .

المادة ( 958) :

1-لا يجوز للجار ان يجبر جاره على اقامة حائط أو غيره على حدود ملكه ولاعلى النزول عن جزء من حائط أو من الأرض القائم عليها الحائط .

الأساس الذي يبنى عليه هذا الجزء منالمادة :

التعسف في استخدام الحق .

2-وليس لمالك الحائط أن يهدمه دون عذر قوي ان كان هذا يضر بالجار الذييستتر ملكه بالحائط .

ثالث نوع من انواع القيود القيودالإتفاقية ( القيود الإرادية ) :

وهو شرط المنع من التصرف هو القيد الإرادي الذي ورد على حق الملكية .

المادة ( 961 ) :

1-ليس للمالك أن يشترط في تصرفه عقدا كان أو وصية شروطا تقيد حقوقالمتصرف إليه إلا إذا كانت هذه الشروط لمدة محددة ومعقولة وقصد بها حماية مصلحةمشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه او الغير .

الأصل ان هذه الشروط او هذا التقييد باطلأي غير صحيح فالأصل عدم الأشتراط اماالإستثناء ورد بشروط .

أ‌-الشرط الأول : ان يكون ضمن عقد ناقل للملكية ( عقد بيع – هبة – وصية ).

ب‌-الشرط الثاني : يجب أن يكون لمدة محددة ومعقولة .

ت‌-الشرط الثالث : أن يكون السبب مشروع .

إذا خالفنا أي شرط من هذه الشروط العقد يصحويبطل الشرط .

الإستغلال لا يعتبر تصرف بل هو من عناصرالملكية .

2-يقع باطلا كل شرط يمنع المتصرف إليه من التصرف مالم تتوافر فيه احكامالفقرة السابقة .

المادة ( 962 ) :

1-إذا اكان المنع من التصرف صحيحا وفقا لأحكام المادة السابقة , وتصرفالمشترط عليه بما يخالف الشرط . كان لكل من المشترط ومن تقرر الشرط لمصلحته ابطالالتصرف المخالف .

على أي اساس ابطل التصرف :

ماهو التكييف القانوني لشرط المنع منالتصرف ؟

اختلفوا الفقهاء على ثلاثة آراء :

الرأي الأول :قال عندما أمنعه من التصرف يعني الحد من الأهلية . والرد عليهم الأهلية من النظام العام ولا يجوز مخالفةالنظام العام

الرأي الثاني :قال نعتبرشرط المنع من التصرف الإلتزام بالأمتناع عن العمل . الردعليهم قالوا إذا خالف الإمتناع عن العمل فيترتب عليه الفسخ مع التعويض وهذا يخالف الغرض الذي كان من اجله الشرط .

الرأي الثالث : قالوا سنعتبره قيدعيني ( وضع منع التصرف على الشئ نفسه ) .وهو الرأي الراجح و السبب في ترجيحه لأنه حقق الشرط الذي من اجله فرضنا شرط المنع من التصرف .

2-ومع ذلك يصح التصرف المخالف إذا أقره المشترط وذلك مالم يكن الشرط قدتقرر لمصلحة الغير فيجب كذلك أن يقره هذا الغير .

شرط المنع من التصرف في الفقهالإسلامي :

فقهاء المسلمين إختلفوا على ثلاثةآراء :

الرأي الأول :فرقوا بين عقود المعاوضة وعقود التبرع :

قالوا لا يجوز إشتراط هذا الشرط المنع من التصرف في عقود المعاوضة .

الرأي الثاني :فرق بين الشروط اليسيرة والشروط الغير يسيرة :

فقالوا يجوز في اليسير ولا يجوز في غيراليسير .

الرأي الثالث :يعتبر صحيح سواء كان يسير او غير يسير واستندوا إلى عموم الآياتالوفاء بالعقود والعهود وعموم الأحاديث ( المسلمون على شروطهم إلا شرط أحل حراماأو حرم حلال).



عقود التبرع :

شروط المقيدة والمنع من التصرف في عقودالتبرع .

هناك رأيين :

الرأي الأول :وهو جمهور الفقهاء قالوا بعدم صحة هذه الشروط واستدلوا بعدة أدلة .

قالوا أن الشرط باطل والعقد صحيح واخذوا بعموم قول الرسول صلى الله عليه وسلم نهى الرسول عنعقد وشرط .

الرأي الثاني : قالوا بجواز الإشتراط واستندنا إلى رأي ابن القيم .

[Roooma]

محاضرة الثلاثاء 13 - 3 - 2012

رأي ابن القيم وهو الرأي الراجح وقال بالقيود الأتفاقية أيانه لم يفرق بين عقود المعاوضات وعقود التبرعات

قال ( وتعليق العقود والفسوخ والتبرعاتوالإلتزامات وغيرها بالشروط أمر تدعوا إليه الضرورة أو االحاجة أو المصلحة ).

ثم بين الضابط الشرعي :

1-كل شرط خالف حكم الله وناقض كتابه فهو باطل كائن من كان .

2-إن كل شرط لايخالف حكم الله ولا يناقض كتابه وهو مايجوز تركه وفعلهبدون الشرط (أي انه مباح ) فهو لازم بالشرط

ولا يستثنى من هاتين المسألتين شئ وهذامادل عليه كتاب الله وسنة رسوله وإتفاق الصحابه ولا نعبأ بتلك الإنتقادات التيوجهت .

ماهي الآثار التي تترتب على الشرطالمانع من التصرف :

1-عدم جواز التصرف الممنوع .

2-عدم جواز الحجز على أملاك الممنوع من التصرف فيه .

بيني حكم الحجز على المال الممنوعالتصرف فيه , مع بيان السبب , مع التعليل , الأسانيد القانونية ؟

عدم جواز الحجز على المال الممنوع التصرففيه . لأن القانون كان حريص على عدم تحايلالممنوع من التصرف بأن يصطنع ديون وهميه حتى يتم الحجز على هذا المال وبالتالي يتمبيعه . والسند القانوني هو الأثر الذي يترتب على الشرط المانع من التصرف .

مقارنة بين الشرط المانع منالتصرف في الفقه الإسلامي والقانون المدني( أوجه الشبه والإختلاف ) :

أوجه التشابه :

1-اعتبروه قيد عيني .

2-الأصل أن كلا من الفقه الإسلامي والقانون المدني عدم جواز هذا الشرط .

أوجه الخلاف :

الملكية الشائعة

واكثرسبب للملكية الشائعة هو الميراث .

تعريف الملكيةالشائعة :

المادة ( 964) :

إذا تملكإثنان او اكثر شيئا بسبب من أسباب التملك دون أن تفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاءعلى الشيوع .

حكمه :

تحسب حصصكل منهم متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك .

فإنالملكية لا تكون شائعة لأن محل حق كل شريك مفرز ومعروف .

هل ملكية الطوابقملكية شائعة ؟

لا ليستملكية شائعة . لأنه كل شئ تم فرزه لا يعتبر شائعا .

محاضرة 20 – 3- 2012

أعمالالإدارة العادية وأعمال الإدارة الغيرعادية

تعريف الإدارةالمعتادة :

لا تؤديإلى تغيير أساسي في الشئ ( اما أم يؤجر – يزرع أرض زراعية )

تعريف الإدارة الغيرمعتادة :

فهي التيتقوم على تغيير أساسي في أساس الشئ مثل بناء في أرض زراعية .

ماحكم اعمال الإدارةالعادية :

1-الأصل في إدارة المال الشائع إتفاق جميع الشركاء .

2-في حالة عدم إتفاق جميع الشركاء إذا توافر الأغلبية فتكفي الأغلبية (بالأنصبة والحصص ) في أعمال الإدارة وتتبعها الأقلية . الأغلبية هي قيمة الأنصبة .

3-في حالة إذا لم تتوافر الأغلبية يوجد أمرين :

أ‌-اللجوء إلى القضاء والقضاء يعين مدير لإدارة أعمال الإارة المعتادة

ب‌-يتصدى احد الشركاء للإدارة المعتادة للمال الشائع ويترتب في هذه الحالة:

1-إذا تصدى أحد الشركاء و باقي الشركاء البعض منهم علم وسكت هذا يعتبروكيل عنهم أما الذي اعترض فيعتبر فضولي بالنسبة لهم نطبق فيه قواعد الفضالة .

2-إذا كان بعلم الشركاء سواء كان علم سابق أو لاحق فيعتبر وكيل عنهم .

ما حكم توافر الأدلة فيالإدارة الغير معتاده :

لا تأخذ بالأغلبية الأصل فيها الإجماع إذاتوافرت الأغلبية فإنه لا يكفي ولا تتبعه الأقلية ففورا تلجأ للمحكمة ببيان الأسباب الداعيةللتغيير الأساسي في الغرض .

ماذا تفعل المحكمة :

1-أولا المحكمة تنظر إذا كان المال الشائع يقبل القسمة دون ضرر فتقسمعلى الشركاء . أو إذا قسم لا يضيع الغرض الأساسي من الشئ

2-إذا قسمنا الشئ وكان التقسيم لا يؤدي الغرض المقصود من الشئ مثل : بناء فندق فإذا قسمناه لا يمكننا بناء الفندق .أي يفوت الغرض الذي من اجله كان الشئ ففي هذه الحالة الأقلية تتبع الأغلبية .وعندما يتبع القاضي الأقلية للأغلبية يجب على الأغلبية إعلام الأقلية بإنذار رسميبهذا الحكم .

[Roooma]

محاضرة الأحد 1 -4 – 2012

(الاداره المضادة –الاداره الغير مضادة والفرق بينهما )

ما حكم التصرف في المال الشائع ؟!

- الاصل اتفاق جمع الشركاء في المال الشائع (مادياً – قانونياً)

- ماحكم اتفاق اغلبية (اغلبية الحصص)

ماذا تعني الاغلبيه في الملكيه الشائع؟

- الاغلبيهالانصبه والحصص في الملكيه الشائعه .

- اذا اتفق الاغلبيه على التصرف ما حكم اتفاق الاغلبيه على التصرففي المال الشائع ؟!

ان الاصل اتفاق جمع الشركاء فالتصرف الصحيحاما اذ ا توافر الاغلبيه ملكية المال الشائع يجب اللجوء الى القضاء وبيين الاغلبيهالى قضاء الاسباب الداعية الى التصرف .

(الاداره غيرمعتاده قريبه من التصرف)...وبعد ذالك ينظر القاضي اذا كان المال يقبل القسمه يعطي له نصيبه من المالالشائع ،ويعطي الباقي التصرف في الجزء لهم .

-مثلاً 1000 متر يعطيه 200 متر 800 مترللباقي.

-اما اذا كان المال لا يقبل القسمه او اذا قسم يضر بباقي الشركاءلايستطيع القاضي تقسيم المال الشائع يعطيه الحكم في التصرف في المال الشائع ويجبعليه تبليغ الاغلبيه

- هل يجوز لأي شريك طلب التصرف في قسمة المال الشائع ؟!

-يجوز له ان يطلب التصرف في حصته او يجوز لهبيع حصته بما لايضر بشركاء الاولى ان يأخذ اذن الشركاء

-لو افترضنا ان الشركاء لم يأذنوا ، اذا لميتضرروا يحق له التصرف في حصته بالمال الشائع إلا انه مالك بالمعنى الحقيقي للملكية، ولكن تصرفه مفيد بعدم الاضرار بباقي الشركاء فاذا اضر بباقي الشركاء لا يجوز لهالتصرف ...

- بيني الحكم مع التعليل بالأسانيد القانونية:

- ماحكم تصرف الشريك على الشيوع في حصة مفرزة من المال الشائع؟

-إذا اجازوا الشركاء فالإجازه اللاحقة كالإذنالسابق متوقف على إذن الشراء يكون التصرف صحيح .

-اذا لم يجيزوا الشركاء .

المادة ( 965) :

1-لكل واحد من الشركاء في الملك ان يتصرف في حصتهكيف شاء دون إذن من باقي الشركاء بشرط الا يلحق ضررا بحقوق سائر الشركاء . "يحق للشركاء اخذ الحصة بالشفعة ,يجب ان يستأذن الشركاء في التصرف ودون ضرر بباقيالشركاء.

-واذا تصرف دون إذن. يحق له اخذ الحصة بالشفعة,والإذن أفضل للشركاء.

2- اذا كان التصرف منصبا على جزءمفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمه في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزءالذي آل الى المتصرف بطريق القسمة وإذاكان المتصرف إليه يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة حين العقد فلهالحق في ابطال التصرف .

الاجابه:يجب على المتصرف اليه الانتقال الى الجزء الذي آل الى المتصرف له حالتان:

(1)اذا كان المتصرف اليه يعلم قبل التصرف انه يباع له جزء غير مفرز يعتبر ينتقل دونان يكون له حق الاعتراض.

(2)اذا لم يعلم المتصرف يعتبر هنا قد وقع في غلط جوهري يحق لهابطال العقد استناد الى انه وقع في ذلك الغلط لو علم به ما أقدم على التعاقد وكانمتصل بعلم المتعاقد الاخر.

- ماحكم إذا تصرف احد الشركاء في المال الشائع كله؟

او ماحكم تصرف في جزءيزيد على حصته في المال الشائع؟

ج: اولا: تصرفه في حصته تصرف صحيح مالم يضر بباقيالشركاء

1- إذا اذن باقي الشركاء بالموافقة اللاحقة كالإذن السابقيعتبر وكيل يعتبر تصرف صحيح.

2-إذا لم يأذنوا باقي الشركاء يعتبر التصرفباطل لأنه بيع ملك الغير تصرف باطل ويطبق عليه حكم بيع ملك الغير تصرف باطل.

-اذا تصرف على انا مال احد الشركاء مايزيدعلى حصته ,ان يأخذ الموافقة على الزائد على حصته وإذا لم يوافقوا يعتبر قد باع ملكالغير ,أي ان الجزء الزائد على حصته يطبق على حكم بيع ملك الغير.

- اسباب انقضاء الشيوع:

1- بأن يكون ان يتم البيع لأحدهم يعني لشخص واحد(أي كلهم يبيعون حصصهم لشخص واحد) في هذه الحاله ينتهي الشيوع.

2- انيذهب بسبب الارث .

3-أو انا يأخذها بالشفعه.

-اما ان يكون اتفاقي او قضائي أي القسمه..

مامعنى "المالالشائع"؟

اخراج المالك منالملك الشائع الى ملك خاص مفرز

القسمه تؤدي الىانهاء الشيوع

- هل طلب القسمه حق الشريك على الشيوع؟

الاصل له الحق في كلفي ان يطلب القسمه لانه مالك.

- متى لايجوز للشريك طلب القسمه ؟

- اذاكان هناك شيوع اجباري

المادة ( 994) :

ليس للشركاء في مال شائع ان يطلبوا قسمته اذاتبين من الغرض الذي خصص لهذا المال انه يجب يبقى دائماً على الشيوع .

- عرفي الشيوع الاجباري ؟؟

هو المال الذي يتبين من الغرض الذي خصص له يبقىداماً على الشيوع (الاصنصير-البئر لا يمكن قسمته او الحائط الفاصل )

-أي ان المال اذا قسم انتهى الغرض الذي مناجله ,, في هذه الحاله لايجوز لأي من الشركاء طلب القسمه .

-إذا اتفق الشركاء على مده لاينقسم فيهاالمال الشائع"

هل يجوز لأي احد من الشركاء طلب القسمه ؟

لايجوز

ماهي الاثار المترتبه على القسمه؟

هل القسمه هي كاشفه ام منشئه ؟ وضحي ذلك..

- يقسم القسمه لها كاشفه وليست منشئه لأنه مالك من تاريخ كشفالشيوع وليس من القسمه, ؟

مامعنى الاثر الرجعي للقسمة؟

اجابه واحده:

ان القسمه هي كاشفه وليست منشئه والمالك منبدء الشيوع وليس من تاريخ القسمه ,اما الملكيه من تاريخ بدء الشيوع

-معنى الاثر الرجعي للقسمة تعود من بدءالشيوع وليس من تاريخ القسمه.

(اذنالقسمه عبارة عن عملية مزدوجة)

ان طبيعة القسمه هي طبيعةمزدوجة فهي افراز من جهة الكاشفه ومبادله م جهة اخرى وناقله .

-فهي تكشف عن الحصة المفرزه لكنها تنقل نصيبالاخر بالتبادل.

(في الفقه الإسلامي طبيعة مزدوجةلأنها كاشفه وناقله في آن واحد)

مثلا : " انا لي قطعه ارض في شرق الرياض وفيغرب الرياض والشمال وأرادوا أن يقتسموا المال الشائع وقالوا لي حصتي في الجنوبكلها " هنا حصل التبادل .

أي نقلوا لي حصتي فيأرض واحده بدال ماتكون في كل مكان..

وهذا التحليل الدقيقلطبيعه قسمة الذي ادى الى فقهاء المسلمين الى النظر اليها في المال الشائع بعدإفرازه .

يترتب على الاخذ بالصفةالكاشفه للقسمة وما يصاحب ذلك من أثر رجعي نتائج عديدة اهمها :

1- "سقوط التصرفات الصادره من الشركاء غير الشريك الذي وقعفي نصيبه" مامعنى ذلك؟ وضحي

اثر رجعي للقسمه يعنيأي تصرفات في هذا الجزء الشائع الذي آل اليه يعتبر تصرفات باطله.

اما طلب هدم وازاله ياخذ ثمن الازالة وليس الثمن الحقيقي..

محاضرة الثلاثاء 3 – 4 – 2012

مالذي يترتب على القسمة:

يترتب عليها إنقضاء الشيوع .

احكام القسمة :

افترض القانون انه ظهر بعد القسمة دائن اوموصي له او وارث على المال الشائع

ضمان الإستحقاق :

إذا ظهر مستحق للمقسوم بطلت القسمة .

النص في القانون المدني هو اولى من الحكمالذي ترتب في الفقه الإسلامي لأنه في الفقه الإسلامي قال تبطل القسمة على كلالأحوال .

في القانون المدني :

إذا ظهر بعد قسمة التركة أو بعد قسمة المالالشائع او بعد إنتهاء الشيوع ظهر دائن أو موصي له أو وارث وتعذر حصوله على حقه أيلم يتم الإتفاق , السند القانوني( إذا ظهر دائن وتم الإتفاقعلى تسديد دينه فلا يكون هناك داعي لإلغاء القسمة أو إنتهائها ولا تعتبر القسمةباطلة) .

نص المادة( وإذا ظهر دائن بعد قسمة التركة وتعذر حصوله على حقه بالتراضي تنقدالقسمة ويأخذ حقه من رأس التركة او من الباقي منها بأيدي المتقاسمين ولمن أخذ منه الرجوع علىالباقين ) هذا النص هو الأولى بالتطبيق .

من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض. هنا المتقاسمين وجب عليهم الضمان فكيف لهم التعرض ؟

لكي يستطيع المتقاسم ان يسترد حقه منباقي المتقاسمين يجب توافر شروط :

نص المادة( إذا استحق نصيب احد الشركاء او بعضهم للغير فيرجع على التركه بقدرما أستحق فينقص على كل وارث بقدر حصته بثمن القسمة ).

الشروط :

1-يجب أن يحدث تعرض فعلا .

2-أن يكون التعرض أو الإستحقاق راجع لسبب سابق على القسمة .

3-أن لا يكون الإستحقاق قد تم بخطأ المتقاسم .

4-أن لايكون هناك شرط يعفي من الضمان .

المادة ( 980 ) :

إذا ظهر دين على الميت بعد تقسيم التركةتنفسخ القسمة إلا إذا أدى الورثة الدين أو ابرأهم الدائنون منه أو ترك الميت مالاآخر غير المقسوم وسدد منه الدين .

المادة ( 981 ) :

يعتبر المتقاسم مالكا على وجه الإستقلاللنصيبه الذي آل إليه بعد القسمة .

محاضرة الأحد 8 – 4 – 2012

ملكية الطبقات

في الفقه الإسلامي اسمها ملكية العلووالسفل

مامعنى ملكية الطبقات :

تعني إختصاص كل مالك من الملاك المتعددينلمبنى واحد متعدد الطبقات أو الشقق بملكية طبقة من طبقاته او شقه من شقق هذاالمبنى .

هل مليكة الطبقات ملكية شائعة أمملكية مفرزة ام ملكية مشتركة ؟

ملكية الطبقات أو الشقق إذا كانت مستقلهفالملكية مفرزة وملكية شائعة إجباريا في الإجزاء المشتركة بينهم يعني لا يجوز لأحد الملاك ان يطلب قسمته .

مثل :الدرج - المدخل – الفناء .

المادة ( 995) :

1-تسري نصوص المواد التالية على كل بناء أو مجموعة طبقات لعدة أشخاص كلمنهم يملك جزءا مفرزا وحصه شائعة في الأجزاء المشتركة .

2-ومن يملك جزءا مفرزا يعتبر مالكا حصة شائعة في الأجزاء المشتركة مالميثبت خلافه .

بالنسبة للنظام السعودي:

المادة ( 996 ) :

1-تشملالأجزاء المشتركة:الأرض – هيكل البناء – وأجزاءه وملحقاته غير المعدة للأستعمال الخاصبأحد الملاك وتشمل بوجه خاص :

أ‌-الأرض المقام عليها البناء , والأفنية , والممرات الخارجية , والحدائق و مواقف السيارات .

ب‌-أساسات البناء والأسقف والأعمدة المعدة لحملها والجدران الرئيسية .

ت‌-المداخل والممرات الداخلية والسلالم والمصاعد .

ث‌-الأماكن المخصصه للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء .

ج‌-الأماكن المخصصة للخدماتالمشتركة .

ح‌-كل انواع الأنابيب و الأجهزة .

2-كل ماسبق مالم يرد في سندات الملك ما يخالفه .

المادة ( 997) :

الأجزاء المشتركة من المبنى والمنصوص عليهافي المادة السابقة لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة نصيبه في المبنىوليس لأي مالك ان يتصرف في نصيبه مستقلا عن الجزء الذي يملكه .

المادة ( 999) :

لكل مالك أن ينتفع بالأجزاء المشتركة فيمااعت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم .

المادة ( 100 ) :

1-على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتهاوإدارتها ويكون نصيبه في التكاليف بنسبة قيمة مايملك في العقار طبقا لما هو مبينفي نظام إدارة البناء وكل مالك يتسبب في زيادة نفقات البناء يكون مسئولا عنها .

2-ولا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتخلص منالإشتراك في التكاليف .

- لا يحقلمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتخلص من الإشتراك في التكاليف .عللي :

( لايمكن أن يستطيعاستعمال شقته دون إستعمال هذه الأجزاء المشتركه لأتصالها الوثيق بهذه الأجزاء )

- ما الحكمإذا تخلى احد الملاك عن نصيبه في الأجزاء المشتركة دون تخليه عن حصته المفرزة ؟

لا يحق له إستنادا للنص القانوني ولا يحقلمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتخلص من الإشتراك في التكاليف .

المادة ( 1001 ) :

لا يجوز لأي مالك أحداث تعديل في الأجزاءالمشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء إلا إذا كان التعديل الذييقوم به من شانه أن يعود بالنفع على تلك الأجزاء ودون ان يغير من تخصيصها أو يلحقالضرر بالملاك الآخرين .

العلو والسفل في الفقه الإسلامي :

هو نظام تجاور رأسي وهو العلو والسفل . وهويختلف تمام عن نظام الطبقات والشقق في التقنين السعودي .

إلتزامات صاحب السفل :

يجب على صاحب السفل أن يجعل السفل صالحالحمل العلو تترميم بنائه وتجديده .

- ماالحكم إذاإمتنع صاحب السفل عن القيام بالترميمات اللازمة ؟

المادة ( 1002 ) :

1-على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات الازمة لمنع سقوط العلو .

2-إذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات فللمحكمة بناء على طلب المتضرر أنتأمر بإجراء الترميمات اللازمة وللمتضرر الرجوع على صاحب السفل بحصته من النفقات .ويجوز ان يقوم بها صاحب العلو والرجوع على صاحب السفل بالنفقات .

المادة ( 1003 ) :

1-إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل ان يعيد بناء سفله . فإذا امتنعوعمره صاحب العلو بإذنه أو اذن المحكمة فله الرجوع بحصة صاحب السفل مما أنفق .

2-وإذا امتنع صاحب السفل وعمرهصاحب العلو بدون إذن المحكمة او أذن صاحب السفل فله أن يرجع على صاحب السفل بنصيبهمن قيمة البناء وقت التعمير إذا وافق صاحب السفل . فتكون الموافقه اللاحقة كالأذنالسابق .

3-إذا عمر صاحب العلو السفل بدون مراجعة صاحب السفل وثبوت امتناعهفيعتبر صاحب العلو متبرعا وليس له الرجوع بشئ.

4-ويجوز لصاحب العلو في الحالتين الأوليين أن يمنع صاحب السفل من التصرفوالإنتفاع حتى يوفيه حقه ويجوز له أيضا ان يؤجره بإذن المحكمة ويستخلص حقه منأجرته .

محاضرة الثلاثاء 10 – 4 –2012

إلتزامات صاحب العلو

1-اهم إلتزام على صاحب العلو هو ان لا يزيد في ارتفاع البناء بحيث يضربصاحب السفل .

المادة ( 1004 ) :

لا يجوز لصاحب العلو ان لا يزيد في ارتفاعالبناء بحيث يضر بصاحب السفل .

مثلا :الأساسات لا تحتمل إلا طابقين فلا يجوز بناء ثلاثة طوابق .

2-على صاحب العلو إستعمال ملكه بما لايضر بصاحب السفل .صاحب العلو يجبعليه أن يحافظ على أرضيته لكي لا يضر بسقف صاحب السفل وبالتالي يلتزم صاحب العلو بأن يرمم أرضيته لكيلا يضر بسقف صاحب العلو .

مالذي يترتب إذا لم يقم صاحبالعلو بإلتزاماته :

الإستعانة بالحكام العامة :

التنفيذ العيني - بالتعويض العيني – التعويض النقدي.

و أن يلجا صاحب السفل إلى القضاء ويأخذ إذنمن القضاء لصيانة العلو وعلى نفقة صاحب العلو .

ما أوجه الخلاف بين ملكيةالطوابق والشقق في التقنين السعودي و ملكية العلو والسفل في الفقه الإسلامي وهليجوز تطبيق نظام العلو والسفل على ملكية الطبقات والشقق ؟

1-من حيث النطاق ( الحدود ) الجدران الرئيسية والأساسات :

رغم انها ذات فائدة مشتركة لكل من صاحب العلووالسفل إلا ان الفقه الإسلامي قال هي ملكا خالصا لصاحب السفل اي ليست ملكية مشتركةو السبب الرئيسي ان الفقه الإسلامي اعتبرها تجاور رأسي وليس إشتراك في المبنى .

اما في التقنين السعودي هي مشتركة .

2-ملكية الأرض في العلو والسفل لصاحب السفل . في التقنين السعودي مشتركة.

3-السطح في ملكية العلو والسفل يملكه صاحب العلو . في التقنين السعوديمشترك .

لا يمكننا تطبيق نظام العلو والسفل علىملكية الطبقات والشقق .

إلى هنا ميد 2

[سـكـرهـ]

مررا شكرًا ..

ربي يوفقك ويسعدك وعقبال الفل مارك يااااااااااااارب ،

[نوااره]

جاء في الحديث عن نبينا محمد صلى الله عليه وسلم أنه قال:{إذا مات ابن آدم إنقطع عمله إلا من ثلاثة: صدقة جاريةأو علم ينتفع به أو ولد صالح يدعوا له}

واسأل الله ان لا يحرمك اجر العلم الذي سينتفع به الكثير ..

انا والله ما اخذ المادة لكن رديت عشان اشكرك على هذا الجهد الله يجزاك خير ويكثر من امثالك ..

[f5ooth]

ممكن تنزلون لنا المحاضرات اللي بعد الميدات !!

[Nop]

الله يجزاك خير نزلي الباقي عشان نستفيد اسلوبك سهل ومرتب

[Roooma]

الملكية الشائعة
تعريف الملكية الشائعة ( المادة 964) :
إذا تملك إثنان او اكثر شيئا بسبب من أسباب التملك دون ان تفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع .
الحكم :
تحسب حصص كل منهم متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك .
الملكية الشائعة والملكية المفرزة :
الملكية المفرزة :
إن المالك في الملكية المفرزة هو مالك واحد ويملك حصة مفرزة وله حق التصرف والإستعمال والإستغلال بدون قيود .
الملكية الشائعة :
يملكها إثنان أو أكثر والحصة فيها غير مفرزة وله حق التصرف والإستعمال والإستغلال ولكن بقيود .
الملكية الشائعة و الملكية الجماعية أو المشتركة :
الملكية الشائعة :
يكون محل الحق فيها محددا تحديدا معنوي ,
الملكية الجماعية :
ملكية عامة إلا إذا حيزت أما في الشيوع ملكية فردية خاصة .
ماتكييف حق المالك على الشيوع ؟ وهل المالك على الشيوع مالك بالمعنى الصحيح ؟
او كيف توفقين حق المالك على الشيوع وإن حق الملكية حق مانع جامع ؟
هذه الثلاثة أسئلة جوابها واحد وهو تكييف حق المالك على الشيوع .
تكييف حق المالك على الشيوع :
نعم الملك على الشيوع مالك بالمعنى الحقيقي فهو تتوافر فيه جميع عناصر حق الملكية ( التصرف – الإستعمال – الإستغلال ) ولكن بقيد وهو عدم الضرر بباقي الشركاء وبموافقتهم .
- الملكية الشائعة هي ملكية خاصة فردية .
- إن المالك على الشيوع مالك على حصته أجنبي على باقي الشركاء >>>> قاعدة أساسية في الملكية الشائعة .
مصادر الشيوع :
كل سبب من أسباب كسب الملكية يصلح أن يكون سبب من أسباب كسب الملكية الشائعة .

أحكام الملكية الشائعة :
1- سلطة المالك الشائع على حصته الشائعة .
- إن المالك الشائع يملك حصته الشائعة ملكية تامة وله الحق بالتصرف والإستعمال والإستغلال مالم يضر بباقي الشركاء .
- إذا كانت القسمة لا يصح الإستفادة منها إذا لا يصح تقسيمها .
2- سلطات الملاك المشتاعين على الشيء الشائع .

أ‌- الإنتفاع بالمال الشائع ( الإستعمال و الإستغلال ) :
من الإنتفاع قسمة المهاياة ومصدرها الفقه الإسلامي .
عرفي قسمة المهاياة :
إذا تعذر على الشركاء إستعمال الشيء الشائع استعمالا مشتركا وليس في نيتهم إنهاء حالة الشيوع بطلب قسمة أو أنهم لا يتطلعون أصلا إنهاء حالة الشيوع أي غير قابلة للقسمة لا تؤدي الفائدة المرجوة منها .
أنواع قسمة المهاياة :
1- قسمة زمانية .
2- قسمة مكانية .
- الأصلح والمأخوذ من القرآن الكريم القسمة الزمانية .
كيفية الإنتفاع به :
1- الزمانية تقسم على حسب حصة كل منهم وإذا لم يذكر حصص أو كانت الحصص متساوية تكون القسمة هنا بالتساوي .
2- المكانية إذا كانت تصلح اما إذا كانت لا تصلح فتكون قسمة زمانية .

محاضرة الثلاثاء 17 – 4 – 2012
السبب الثاني من اسباب كسب الملكية
الإلتصاق
تعريف الإلتصاق :
هو إلتصاق شيء اصلي بشيء تبعي أو إندماج شيئين لمالكين مختلفين لا يمكن فصلهما دون تلف .
ماهي شروط الإلتصاق :
1- ان يكونوا شيئين أصلي وتبعي .
2- لمالكين مختلفين .
3- يتعذر فصلهما دون تلف .

تكييف الإلتصاق :
اختلف الفقهاء في واقعة الإلتصاق
الرأي الأول : فالبعض يقول بأنه يعتبر من ملحقاته وتوابعه . وهذا رأي غير صحيح .
الراي الثاني : وهو الرأي الراجح والمعمول به فقها وقانونا قال هو سبب مستقل لكسب الملكية .
حالات الإلتصاق : أو فروض
هناك ثلاث حالات :
1- إما ان يكون مواد البناء لشخص والأرض لشخص وأخذ مالك الأرض المواد وبناها على أرضه .
2- أو مالك المواد هو الذي بنى في أرض غيره .
3- أو يأتي شخص ثالث وهو الغير ( المقاول ) أخذ مواد شخص وبنى عليها في ارض شخص .
إلتصاق منقولين بعضهما ببعض إندمجوا إندماج لا يمكن فصلهم:
أستخرجي الحكم من هذا النص : ( مهم وبيجي بالأختبار )
المادة ( 1015 ) :
كل ماعلا الأرض أو ماكان تحتها من منشآت أو غراس يعتبر من عمل مالك الأرض اقامه على نفقته ويكون مالكا له مالم يقم دليل على خلافه .
الحكم : الأصل هو ان ماعلى الأرض والمغروس وماداخل الأرض لمالك الأرض . ومن يدعي خلاف ذلك يقع عليه عبئ الإثبات لأنه خالف نص .
( سؤال ما الحكم عليه 12 درجة )

محاضرة الاحد 22- 4 – 2012
المادة ( 1016 ) :
إذا بنى مالك الأرض على أرضه بمواد مملوكة لغيره او بذورها بحبوب غيره بدون إذنه فإن كانت المواد قائمة وطلب صاحبها استردادها وجب على صاحب الأرض اعادتها اليه واما ان تكانت هالكه أو مستهلكة فيجب عليه فع قيمتها لأصحابها
( تم تصحيح المادة ).
الحكم :
1- إذا كان مالك الأرض يعلم ان هذه المواد ليست ملكا له إذا كانت قائمة يردها و إذا كانت أستهلكت يدفع قيمتها ويدفع تعويضا فقط إذا كان يعلم ونعتبره سيء النية .
2- إذا كان حسن النية يدفع قيمة المواد فقط إذا كانت أستهلكت أما إذا كانت قائمة فيردها من غير تعويض .

المادة ( 1017 ):
إذا أحدث شخص بناء أو غراسا أو منشآت أخرى بمواد من عنده على أرض يعلم ( سيء النية ) أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحبها كان لهذا ان يطلب قلع المحدثات على نفقة من أحدثها فإذا كانت الإزالة مضرة بالأرض فله أن يتملك المحدثات بقيمتها مستحقة الإزالة .
الحكم :
إذا طلب صاحب الأرض قلع المحدثات من المحدث و كان قلعها وخاصة إذا كانت مواد بناء سيضر الأرض هنا يملك الأرض بقيمتها مستحقة الإزالة .
لمالك الأرض أن يمتلك المبنى بقيمة الإزالة مثال : ( إذا كان البناء كلف المحدث 100 الف ريال ومستحقات الإزالة 0 آلاف ريال فصاحب الأرض يملك البناء بـ 10 آلاف ريال )

المادة ( 1018 ):
إذا أحدث شخص بناء أو غراسا أو منشآت أخرى بمواد من عنده على أرض مملوكة لغيره لا يعلم ( حسن النية ) فإن كانت قيمة المحدثات قائمة أكثر من قيمة الأرض كان للمحدث أن يمتلك الأرض بثمن مثلها وإذا كانت قيمة الأرض لا تقل عن قيمة المحدثات كان لصاحب الأرض أن يمتلكها بقيمتها قائمة .
الحكم :
1- إذا كانت قيمة المحدثات قائمة اكثر من قيمة الأرض تكون للمحدث فيدفع قيمة الأرض .
2- اما إذا كانت الأرض اكبر قيمة او مساوية من قيمة المباني فهنا يمتلكها صاحب الأرض بدفع القيمة للمحدث .
- هل هذا ملزما : لا يجوز الإتفاق على غير ذلك .
- مامعنى قيمتها قائمة : يعني قيمتها قبل بنائها .

محاضرة الثلاثاء 24 – 4 – 2012
المادة ( 1019 ) :
إذا أحدث شخص منشآت بمواد من عنده على أرض غيره بإذنه فإن لم يكن بينهما إتفاق على مصير ما أحدثه فلا يجوز لصاحب الأرض أن يطلب إزالة المحدثات ويجب عليه إذا لم يطلب صاحب المحدثات إزالتها ان يؤدي إليه قيمتها قائمة .
الحكم :
1- لا يجوز لصاحب الأرض ان يطلب من المحدث الإزالة إلا إذا كان هناك إتفاق .
2- يحق للمحدث أن يطلب إزالة مواد البناء الخاصة به وعلى نفقته .
3- إذا لم يطلب صاحب المحدثات إزالتها يؤدي إليه قيمتها .


المادة ( 1020 ) :
إذا احدث شخص غراسا او منشآت أخرى بمواد مملوكة لغيره على ارض أحد (هنا يوجد شخص ثالث لا يملك أرض ولا مواد ( مقاول ) ) فليس لمالك المواد ان يطلب استردادها وإنما له أن يرجع بالتعويض على المحدث كما أن له أن يرجع على صاحب الأرض بما لا يزيد عما هو باق في ذمته للمحدث من قيمة تلك المحدثات .
هل يحق لمالك المواد طلب إستردادها :
لا يحق له ذلك إنما يحق له طلب تعويض من المحدث ( المقاول ) .
لا يحق لصاحب المواد الرجوع على صاحب الأرض مباشرة وإنما يرجع على المقاول .
المقاول يرفع دعوى تعويض إلى جانب هذه الدعوة القانون اعطاه احقيه لرفع دعوى غير مباشره لحجز ألأموال الموجده في ذمة صاحب الأرض للمقاول وهو يكون مدين لصاحب المواد .

إندماج منقول بمنقول
المادة ( 1021 ) :
إذا اندمج منقولان مختلفين بحيث لايمكن فصلهما دون تلف ولم يكن هناك اتفاق بين المالكين قضت المحكمة في النزاع مسترشدة بالعرف وقواعد العدالة مع مراعاة الضرر الذي وقع وحالة الطرفين وحسن نية كل منهما .

محاضرة الأحد 29 – 4 – 2012
إحياء الموات في الفقه الإسلامي
تعريف الارض الموات :
هي الأرض غير المملوكة لأحد ولا يوجد فيها أثر عمارة وتسمى ميتة ومواتا .
الإحياء :
إحداث ما تتهيأ به الأرض للإنتفاع الذي أريدت له . كأن يسوق إليها ماء من نهر .
شروط تملك الأراضي الموات بالإحياء :
الشروط المتفق عليها :
1- أن تكون خارجة عن العمران .
2- ان لاتكون مملوكة لأحد او تعلقت بها مصلحة لا عامة ولا خاصة .


الشروط المختلف فيها :
1- إذن الإمام بالإحياء قال به أبو حنيفه من أجل فض المنازعات ودرء المفاسد .
رأي الجمهور : لا يشترطون إذن الإمام وهم يحتجون بحديث الرسول صلى الله عليه وسلم ( من أحيا أرضا ميته فهي له و ليس لعرق ظالم حق ) .
الرأي الراجح هو رأي أبي حنيفة لأن إشتراط هذا الإذن مراعاة للمصلحة العامة لأن الشان بولي الأمر أن لا يأذن بالإحياء إلا إذا رأى المصلحة فيه لأن تصرف الإمام منوط بالمصلحة .
ما المقصود بإذن الإمام :
يتخلص في استصدار ترخيص من الدولة لمن يريد أن يقوم بإصلاح الأرض الصحراوية .
2- البعد عن العامر وقال به اٌمام احمد بن حنبل وهو يترك المسافة للعرف . وهو الراي الراجح .
رأي الجمهور خلاف ذلك .
و إذا كان الإسلام قد كافأ من قام على إحياء الأرض واستثمارها واستغلالها وتحويلها إلى أراضي منتجة بان جعلها ملكا خالصا له بالإضافة إلى الحافز المعنوي .
ولكن الإسلام حينما أعطى للفرد الحق في أن يتملك مايحييه من الأرض إنما جعل هذه الملكية رهنا بمحافظته على صفة الحياة فيها
- هل يبقى مالكا للارض بالرغم من عدم استغلالها ؟
اختلف الفقهاء في ذلك فعند الجمهور إذا احيا الأرض الميته شخص ملكها بالإحياء فإذا تركها واهملها حتى عات خربة مواتا بقي ملكه عليها ولا يجوز لغيره احياؤها وتملكها .
الراي الثاني وهو رأي الامام مالك قال تعود مواتا يملكها من يحييها لسقوط حق ملك الأول فيها بإهمالها وترك استغلالها .
و احتج الحنابلة بان هذه أرض يعرف مالكها فلا يجوز تملكها بالإحياء لأن الشرط في التملك بالإحياء أن تكون الأرض غير مملوكة لأحد وهذه مملوكة ومعروف مالكها فهي كالأرض التي ملكها صاحبها بشراء او هبة .
وواضح مما تقدم أن مالك الأرض الميتة بالإحياء يلزمه الإستمرار بإستغلالها حتى لا تصير خرابا وحتى يبقى ملكه عليها فإن اخل بذلك سقط حقه في ملكه لها على رأي الإمام مالك وهذا قيد على حق المالك في استعمال ملكه ولا شك أن مراعاة المصلحة العامة واضح في هذا القيد لان استمرار استغلال الأرض يحقق المصلحة العامة بزيادة الدخل القومي وترك الإستغلال يفوت هذه المصلحة فكان الجزاء هو استردادها وإعطاؤها لمن يستغلها مراعاة للمصلحة العامة .
الدليل : ( مافعله الخليفة علي بن أبي طالب رضي الله عنه : فقد جاء رجل إليه فقال : أتيت أرضا قد خربت أو عجز عنها أهلها فحفرت أنهارا وزرعتها قال : كل هنيئا و أنت مصلح غير مفسد معمر غير مخرب .)
مما يدل على أن ملكيتها قد سقطت بتعطيلها .


الأراضي البور بالمملكة
المادة الأولى :
يقصد بالأراضي البور في أحكام هذا النِظام كل أرض تتوفر فيها الشروط التالية :
1- أن تكون منفكة عن حقوق الملكية أو الاختصاص .
2- أن تثبت الجدوى الاقتصادية من استغلالها للإنتاج الزراعي أو الحيواني .
3- أن تكون خارجة عن حدود العمران وما يتعلق بمصالحه في المدن والقرى .
ويتحدد ذلك بالاتفاق بين وزارة الداخلية ووزارة الزراعة .
المادة الثانية :
توزع وزارة الزراعة الأراضي البور على المؤهلين لاستغلالها طبق القواعد المقررة في هذا النِظام على أن لا تقل المساحة الموزعة عن 5 هكتار في كل حال ولا تتجاوز 10هكتارات في حالة التوزيع على الأفراد أو 400هكتار . في حالة التوزيع على الشركات على أنه يجوز بقرار من مجلس الوزراء التجاوز عن الحدود المذكورة .

المادة الثالثة :
يعتبر مؤهلا لاستغلال الأراضي البور من تتوفر فيه الشروط الآتية :-
1- أن يكون شخصاً سعودياً ويجوز التجاوز عن هذا الشرط بقرار من مجلس الوزراء.
2- أن يكون متمتعا بأهلية الأداء .
3- أن لا يكون سبق له أن حصل بموجب هذا النِظام علي أرض بما يثبت له حق الملكية فيها .

المادة الرابعة :
تراعى المفاضلة في توزيع الأراضي بموجب النِظام وفق الترتيب التالي :ـ
1- مالك الأرض المجاورة للأراضي البور محل التوزيع .
2- أهالي المنطقة .
3- الأقدر علي الاستثمار .
4- محترفي الزراعة .
5- من لا يملك أرضاً .
المادة السادسة :
يوضح في قرار التوزيع موقع الأرض البور ومساحتها وحدودها ( بموجب خارطة ترافق القرار ) والمدة المحددة لاستثمارها في الإنتاج الزراعي والحيواني . ويجب أن لا تقل هذه المدة عن سنتين ولا تزيد عن ثلاث سنوات .


المادة السابعة:
تترتب على صدور القرار المشار إليه الآثار التالية :-
1- يكون لمن صدر لصالحه قرار التوزيع حق اختصاص في الأرض محل القرار.
2- يجب على من صدر لصالحه القرار استثمار الأرض خلال المدة المحددة فيه وتعتبر الأرض مستثمرة زراعياً بري جزء منها لا يقل عن 25% من مساحتها بما من شأنه الإنتاج الفعلي وتعتبر مستثمرة حيوانياً إذا ثبت جدية الإنتاج الحيواني خلال المدة المحددة للاستثمار .
3- يكون لمن صدر لصالحه قرار التوزيع حق تملك الأرض وفق قواعد هذا النِظام .

محاضرة الثلاثاء 1- 5 – 2012
ماوجهة نظرك في هذا الترتيب :
المفاضلة في توزيع الأراضي بموجب النِظام وفق الترتيب التالي :ـ
1- مالك الأرض المجاورة للأراضي البور محل التوزيع .
2- أهالي المنطقة .
3- الأقدر علي الاستثمار .
4- محترفي الزراعة .
5- من لا يملك أرضاً .( لأنه يكون حريص على استشمارها )
قولي الترتيب الي تشوفيه مناسب والسبب .

الشفعة
سبب من اسباب كسب الملكية وهي مهمة جدا
تعريف الشفعة في الفقه الإسلامي :
هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن و النفقات .
حق معناه انه يورث .
- تعريفها في القانون المدني :
هي رخصة تجيز في بيع العقار والحلول محل المشتري في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في مواد القانون .
الرخصة لا تورث
- يترتب عليها امور هامة :
في القانون المدني هي رخصة معناها إذا لم يطلبها المورث قبل وفاته لا تثبت للورثة .
في الفقه الإسلامي هي حق معناها تورث حتى لو لم يعلن رغبته فيها .
- اختلف فقهاء المسلمين على رأيين :
1- البعض قالوا هي حق .
2- والبعض الأخر قال هي خيار يعني انه يختار والخيار في الفقه الإسلامي لا يورث .
- جميع احكام الشفعه مستمده من الفقه الإسلامي .
- مالذي يترتب على ذلك :
إذا حصل خلاف في التفسير حول نص من نصوص الشفعه يرجع فيه إلى الأصل وهو الفقه الإسلامي .

محاضرة الأحد 6 – 5 – 2012
هل تسقط الشفعة بموت الشفيع :
اختلفت اراء الفقهاء على رأيين :
1- إذا كانت حق لاتسقط .
2- إذا كانت خيار تسقط إذا لم يطلبها الشفيع .
3- إذا طلبها الشفيع لا تسقط .

- تسقط الشفعه بموت الشفيع , بيني الحكم ؟
إذا كانت رخصة ولم يطلبها قبل وفاته .

- محكمة النقض في مصر قالت يحق للورثة المطالبة بالشفعه حتى لو لم يطلبها الشفيع قبل وفاته .

- التكييف ( الوصف ) القانوني للشفعة :
الشفعة واقعة مركبة من مركز قانوني ( الواقعة القانونية ) وتصرف قانوني .
1- المركز قانوني معناه أي انه لا ان يتوافر بالشفيع المركز القانوني الذي يخوله طلب الشفعة . وهذه واقعة مادية .
2- التصرف القانوني أي إعلان الشفيع رغبته في الشفعه . أي إتجاه إرادته إلى التصرف القانوني .

- مالحكمة من اجلها تقرير الشفعة :
دفع الضرر وعدم تجزئة العقارات إلى عقارات صغيرة .

- الشروط الواجب توافرها في الشفعة :
1- ان يكون كلا من المشفوع والمشفوع به من العقارات المملوكة .
2- أن التصرف في المعاوضات المالية .( ما معنى )
أن يكون عقد بيع أو مافي حكم البيع .( الهبة بعوض – المقايضة – الصلح - الإقالة )

المادة ( 1031 ) :
1- تثبت الشفعة بتمام البيع مع قيام السبب الموجب لها .
المادة ( 1034 ) :
لا ثبت فيها الشفعة :
1- في الوقف ولا له إلا بمسوغ شرعي أو قانوني .
2- فيما ملك بهبة بلا عوض مشروط فيها أو صدقة او إرث او وصية .
3- فيما تجري قسمته في العقارات .
4- في البيع بالمزاد العلني وفقا للقانون .( الهيئة التي أصدرت الحكم وهيئة الإدعاء العام لا تدخل في المزاد العلني وهي خاصه فيهم ولو كان مركزه شفيع ).
5- إذا كان مهر أو صداق .

المادة ( 1033 ) :
إذا ثبتت الشفعة فلا تبطل بموت البائع أو المشتري أو الشفيع .
المادة ( 1035 ) : بيني الحكم في تجزئة الشفعة :
الشفعة لا تقبل التجزئة فليس للشفيع أن يأخذ بعض العقار جبرا على المشتري إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع فللشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي .
المادة ( 1036 ) :
لا تسمع دعوى الشفعة :
1- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين .
2- إذا نزل الشفيع عن حقه في الشفعه صراحة أو ضمنا .

تزاحم الشفعاء :
بيني حكم تزاحم الشفعاء :
1- إذا كانوا من طبقة واحدة . كل واحد ياخذ نصيبه بالتساوي إذا كانت الأنصبه بينهم متساوية .
مثل : الشركاء على الشيوع .
2- إذا كانوا من طبقات متعددة .


يثبت الحق في الشفعة :
1- مالك الرقبة ( إذا كانت ملكية ناقصة ) .
2- الشريك على الشيوع .
3- مالك حق الإنتفاع .
المادة ( 1030 ) :
إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها لآخر قبل أخذها بالشفعة فللشفيع اخذها بالثمن الذي قام على المشتري الأول وللمشتري الثاني أن يسترد الفرق من المشتري الاول إن وجد .
- إجراءات الشفعة :
1- إنذار رسمي للشفيع من البائع أو المشتري .
2- وننتظر 30 يوما إذا أعلن الشفيع رغبته في الشفعه خلال هذه المدة كان له الحق في الشفعه إذا لم يعلن سقط حقه في الشفعة .
3- إذا اعلن رغبته يترتب عليه ان يدع الثمن خزينة المحكمة .
4- ثم يرفع دعوى الشفعه ويقيدها .

الحكم بالشفعة
- هل الحكم بالشفعة كاشف أم منشئ ؟
الحكم منشئ لأن الشفيع لم يكن مالك من قبل .
- مالذي يترتب على كون الحكم كاشف أو منشئ ؟
إذا كان كاشف يحق له أخذ ريعه كله من تاريخ بدأ الشيوع .
إذا كان منشئ يأخذ من تاريخ أخذ الشفعة فقط .
- آثار المترتبه على الشفعة :
1- أن الحكم الصادر بالشفعه منشئ وليس كاشف .
2- ترفع دعوى الشفعه على المشتري لدى المحكمة المختصه ولها أن تمهل الشفيع شهرا لدفع ماتطلب منه دفعه وإلا بطلت الشفعة .
3- يثبت الملك للشفيع بقضاء المحكمة أو بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل .
المادة ( 1040 ):
1- تملك العقار المشفوع قضاء يعتبر شراء جديدا يثبت به خيار الرؤية والعيب للشفيع وإن تنازل المشتري عنهما .
2- لا يحق للشفيع الإنتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إلا برضاء البائع .
3- إذا استحق العقار للغير يعد أخذه بالشفعة فللشفيع ان يرجع بالثمن على من آل إليه من البائع أو المشتري .



المادة ( 1040 ) :
1- إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئا من ماله أو بنى أو غرس فيه قبل دعوى الشفعة ( حسن النية ) فالشفيع مخير بين ان يترك الشفعة وبين أن يمتلك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة أو ما احدث من البناء أو الغراس .
2- أما إذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس بعد الدعوى ( سوء نية ) فللشفيع أن يترك الشفعة او ان يطلب الإزالة إن كان لها محل أو الإبقاء مع دفع قيمة الزيادة أو ما احدث مقلوعا .

- هل تجوز الشفعة في المنقول ؟ مع بيان السبب .
لا لأن من شروط الشفعه أن يكون عقار .
- متى تجوز الشفعه في المنقول ؟
إذا كان تابعا للعقار .
الحيازة في المنقول
الحيازة في المنقول سند الحائز ( ما الأساس القانوني لهذه القاعدة ):
نظام المرافعات الشرعية المادة ( 157 ) :
حيازة المنقول قرينة بسيطة على ملكية الحائز له عند المنازعة في الملكية ويجوز للخصم إثبات العكس.

المادة ( 1061 ) :
1- لا تسمع الدعوى الملك على من حاز منقولا أو حقا عينيا على منقول أو سندا لحامله وكانت حيازته تستند إلى سبب صحيح و حسن النية .
2- وتقوم الحيازة بذاتها قرينة على الملكية مالم يثبت العكس .

- الحكمة من تقرير هذه القاعدة :
الثقة وإستقرار المعاملات بين الناس
- شروط تطبيق القاعدة :
1- الحيازة .
2- ان يكون حسن النية .
3- السبب الصحيح


- الإستثناءات الواردة عليها :
المادة ( 1062 ) :
1- إذا كان فقد أو سرق أن يسترده ممن حازه بحسن نيه خلال 3 سنوات من تاريخ فقده وتسري على الرد أحكام المنقول المغصوب .
2- فإذا كان من يوجد الشئ المسروق أو الضائع في حيازته قد اشتراه بحسن نية في سوق أو مزاد علني أو إشتراه ممن يتجر في مثله فإن له أن يطلب ممن يسترد هذا الشئ أن يعجل له الثمن الذي دفعه .

باقي محاضره ناقصه إن شاء الله بكتبها وانزلها يمكن السبت
وبالتوفيق للكل
وشكرا لكل الي رد على الموضوع

[بنوتة شطورة]

الله يعطكي العافيه موفقه يااااااااااااااارب

[ماكنتوشي]

وينك حبيبتتتي , طولتي ..ادري تعبناك ..الله يسعدك ويوفقك ويحقق لك ما تتمنين ماتتصورين كل احد كيف يدعي لك فرجتي لنا كربه

[Roooma]

المحاضرة الناقصة

وآسفه عالتاخير

محاضرة الأحد 15- 4 – 2012
الطريق الخاص : المادة ( 1093 ) :
الطريق الخاص كالملك المشترك لمن لهم حق المرور فيه ولا يجوز لأحد أصحاب الحق فيه أن يحدث شيئا بغير أذن الباقين .
المادة ( 1094 ) :
لا يجوز لمن لهم حق المرور في الطريق الخاص الإتفاق على بيعه أو قسمته أو سد مدخله .
المادة ( 1095 ) :
1- لا يجوز لغير الشركاء في الطريق الخاص فتح أبواب عليه او المرور فيه ز
2- يجوز للمارين في الطريق العام الدخول إلى الطريق الخاص عند الضرورة .
المادة ( 1096 ) :
إذا قام احد الشركاء في الطريق الخاص بسد بابه المفتوح عليه فلا يسقط حق مروره ويجوز له ولخلفه من بعده ان يعيد فتحه .
المادة ( 1097 ) :
نفقات تعمير الطريق الخاص على كل من الشركاء فيه بنسبة مايعود عليه من فائدة .
هو نفس احكام الملكية الشائعة .
حقوق الإرتفاق :
حق المرور – حق الشرب – حق المسيل .
حق الإرتفاق : المادة ( 1090 ) :
حق عيني مقرر لمنفعة عقار على عقار مملوك لآخر .
القيد : يجب أن يطبق التعسف في إستخدام حقه .
إذا كان حق فهنا يطبق رضي أم رفض .
حق المرور : المادة ( 1098 ) :
إذا ثبت لأحد حق المرور في أرض مملوكة لآخر فليس لصاحبها منعه إلا إذا كان المرور على وجه التسامح .
الأرض المحبوسة : المادة ( 1099 ) :
هي أرض محاطة من جميع الجهات بأراضي جيران وليس لها أي منفد للطريق العام وتعتبر أرض محبوسة إذا كان لها منفد ولكنه غير كافي إلى الطريق العام و حتى تصل إلى الطريق العام تحتاج إلى مشقة وتكاليف باهظة .
هل هذه الأرض تبقى محبوسة ؟
القانون اعطى لها حق المرور وهو حق مرور قانوني .
حق الإرتفاق قالوا عنه انه قيد ولكن الأولى أن نقول أنه حق .
ماهي القيود التي ترد على تعريف الأرض المحبوسة ؟
1- أن يكون المرور بالقدر اللازم لأستغلال ارضه واستعمالها على الوجه المألوف .
هل يجوز تغيير الإستعمال :
نعم يجوز ويكون استعمالها بالقدر الازم على الوجه المألوف .
2- أن يكون المرور في العقار الأخف ضررا .
مثل : يوجد عقار حدائق وهناك طريق أطول فضاء ( فاضي ) فهو اخف ضررا حتى ولو كان أطول .
ماحكم من حبس نفسه بنفسه ؟
المادة ( 1100 ) :
لا يجوز له المطالبة بحق المرور إلا في هذه الأجزاء التي تم التصرف فيها .
إذا وافق له أحد الجيران في المرور عن طريقه في غير الأجزاء التي تصرف فيها .هل يجوز هذا التصرف ؟
نعم يجوز لأنه ليس من النظام العام .
أسباب كسب الملكية
ماهي اسباب كسب الملكية ؟
العقد – الوصية – الهبة – الميراث .
الحيازة والتقادم يتعارضوا مع الشريعة الإسلامية .
أولا : الإستيلاء : المادة ( 1006 ) :
من احرز منقولا مباحا لا مالك له بنية تملكه ملكه .
الشروط الواجب توافرها بالإستيلاء :
1- الإحراز :
وهو وضع الشيء في موضع حصين وهو على نوعين :
أ‌- إحراز حكمي .
ب‌- إحراز حقيقي .

- الإحراز الحقيقي :
هو أن يتم إحراز الماء في زجاجات او إحراز الهواء في إسطوانات .
الإحراز الحكمي :
أن يكون اعد الشيء لإحراز ولم يصل الى الإحراز الحقيقي .
2- بنية التملك .
3- مباح .

- هناك شرطين لإحراز الصيد :
1- أن يكون متوحش أي غير مستانس .
2- لا يقدر الإنسان عليه بسهولة .
ثانيا : الكنز :
الكنز المحرم في الإسلام ماهو ؟
الأموال التي لا يخرج منها حق الزكاة .
تعريف الكنز :
هو مايوجد في باطن الأرض مما اودعه الإنسان نقود كان او حليا أو سبائك .
الكنز الإسلامي :
يعتبر لقطة .
الكنز الجاهلي :
يعتبر ركاز .
حكم الركاز:
من وجده يخرج خمسه .
في القوانين العربية الحديثة :
إن الكنز يتبع ملكية الأرض أي يكون لمالك الرقبة .
الآثار والمعادن : المادة ( 1008 ) :
الحق في الكنوز والمعادن والمياه واللقطة والأشياء الأثرية وصيد البر والبحر تنظمه القوانين الخاصة .